隨著房地產調控政策陸續出臺，樓市不斷降溫，而經濟增長放緩壓力又使得商業地產發展受到制約，物流地產開始并越來越受到資本、政策和信息等配置要素影響。

市場“無形的手”把越來越多的資本帶入，穩定的租金回報、漸進稀缺的地塊和地價增長的期望，使得房地產商、電商、金融企業及工商貿企業等跨界布局物流地產。萬科萬緯、京東、菜鳥網絡、平安不動產等從不同背景以不同方式進入到物流地產市場中，進一步加劇了競爭性和稀缺性。

政府“有形的手”更是推波助瀾。一些地方政府為本地區利益而加大“零和博弈”力度，盡管在《全國物流園區發展規劃(2013—2020年)》中明確規定了29個一級物流園區布局城市、70個二級物流園區布局城市和若干本省確定三級物流園區布局城市，但在具體實踐中，一些地方政府卻往往突破各種政策限制。

“無形的手”和“有形的手”合力，讓物流園區增長速度越來越快、規模越建越大，但經營效果卻不容樂觀。盡管在《第五次全國物流園區(基地)調查報告(2018)》中確認了1638個規模以上物流園區處于運營的已占67.9%，平均投資總額為14.5億元，2017年平均物流強度為432.9萬噸/平方公里，但也承認了實際走訪調研中，部分園區規劃中的超大型物流園區并未真正落地經營。

按圖索驥走訪幾個名列2018年度優秀名單的物流園區，發現部分園區實際物流運量還不及規劃及宣傳的1/3，而經營收益和上繳利稅更是難以啟齒。

投資強而經營弱的原因，在于國內物流園區的發展依舊處于萌芽期。回顧20世紀80-90年代房地產和商業地產時，可以了解標準化景觀住宅和房企品牌美譽度對購房者的吸引力，由此我們才能知道城市購物綜合體商業地產的溢價收益。

關鍵詞：大頭車,物流電商平臺,東莞物流公司,東莞物流專線,東莞落地配,互聯網+物流,大宗商品物流

廣東大頭車供應鏈網絡科技有限公司，是一家以引領大宗商品物流標準化操作，降低物流成本為使命，為物流供需雙方提供現代化物流供應鏈綜合解決方案的第四方物流平臺企業。整合東莞物流公司優質資源，提供東莞到全國各大城市物流專線查詢、在線發貨、物流保險等一站式服務。